Содержание статьи:
Стремительный рост цен на новое жилье эксперты объясняют ажиотажным спросом, влиянием льготной ипотеки и увеличением себестоимости строительства из-за эскроу-счетов
Квартиры в новостройках массового сегмента в Москве с начала года подорожали на 16%: в ноябре стоимость 1 кв. м превысила 200 тыс. руб. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве: на 22% до 156 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные приводятся в исследовании «Метриум».
Рост цен зафиксирован и в более дорогих сегментах рынка. Так, стоимость квадрата в бизнес-классе с начала года выросла на 14% до 276 тыс. руб., в премиум-классе квадрат подорожал на 6% до 608 тыс. руб. Наименьший рост цен зафиксирован в элитном сегменте— на 3% до 1 млн руб. за 1 кв. м.
В целом, по наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году «цены на новостройки росли небывалыми темпами». Для сравнения, за аналогичный период 2019 года квартиры массового сегмента выросли в цене всего на 6%— до 173 тыс. руб. за 1 кв. м. В бизнес-классе квартиры тогда подорожали на 4% до 237 тыс. руб. за 1 кв. В Новой Москве рост цен составлял 8% или 124 тыс. руб. за 1 кв. м.
Аналогичную тенденцию подтвердили аналитики «Бест-Новострой». По их подсчетам, с января по ноябрь 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса выросла на 22% до 149,9 руб., в комфорт-классе— на 15,1% до 202,4 тыс. руб., в бизнесе— на 17,7% до 290,5 тыс. руб., в премиум-классе— на 14,1% до 658,5 тыс. руб.
«В прошлом году за аналогичный период рост цен в большинстве сегментов был в разы меньше. Так, с января по ноябрь 2019 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса выросла на 6,8% и составила 120,6 тыс. руб., в комфорт-классе на 7% до 162,2 тыс. руб., в бизнес на 4,5% до 243,4 тыс. руб., в премиум— на 9,3% до 540,8 тыс. руб.»,— отметила председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее словам, благодаря текущей динамике ценообразования некоторые застройщики компенсируют падение продаж и выручки, которые наблюдалось весной из-за локдауна. Согласно данным bnMAP.pro, в Москве застройщикам даже удалось нарастить выручку: по итогам первых 10 месяцев года она достигла 540 млрд руб., что на 17% выше, чем годом ранее за тотже период.
Почему дорожают новостройки
Рекордные темпы роста цен на новостройки аналитики объясняют влиянием нескольких факторов. Первый— это ажиотажный спрос, который сохраняется на протяжение всего 2020 года. Сначала мартовская девальвация рубля привела к тому, что многие покупатели конвертировали сбережения в жилье. «Помощь» рынок новостроек получил из банковской сферы: снижение доходности по банковским депозитам повысило привлекательность вложений в жилье, даже ипотечное, отметил гендиректор УК Атлант Иван Мотохов. «На рынок потянулись «непрофессионалы»— физлица, не ставящие прямой целью заработок на недвижимости, но рассматривающие ее в качестве инструмента сохранения накопления. В условиях, когда для покупки квартиры достаточно 2,5-3 млн руб., таких людей оказалось достаточно много— в районе 30% от общего спроса»,— пояснил он.
После двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель—май), спрос подстегнула ипотека с господдержкой под 6,5% годовых. По данным Росреестра, в октябре число сделок в новостройках Москвы выросло почти в два раза. Основная причина покупательской активности— льготная программа.
Вторая причина повышения цен— переход на эскроу-счета, которые привели к увеличению себестоимости строительства и конечной цены. Согласно подсчетам «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится около 46% квартир. По данным Росреестра, почти каждая вторая сделка на рынке новостроек с эскроу.
«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста. Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен— демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс»,— директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Сазонова.
Также на рост цен влияет вымывание предложения— раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает, добавила она.
Прогноз
Цены на новостройки в первой половине 2021 года продолжат увеличиваться на фоне действия льготной программы. Однако рост цен, скорее всего, замедлится и начнется ценовая стабилизация, поскольку потенциал для дальнейшего увеличения средней стоимости 1 кв. остается небольшим, считает Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой». «Кроме того, впереди декабрь— период традиционных «распродаж». Также можно ожидать, что и в январе (как правило, это низкий сезон) многие застройщики будут предлагать скидки для поддержания спроса, что сбавит темпы роста цен»,— считает она.
При этом основной причиной повышения роста цен в 2021 году эксперты называют продолжение перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. «Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте»,— пояснила Наталья Сазонова.
Наталия Густова
