Содержание статьи:
Коммерческие помещения в ЖК «Резиденции композиторов»
В долгосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости может оказаться наиболее устойчивым к экономическим кризисам. Подходитли такой вариант тем, кто рассчитывает на быструю прибыль, и насколько инвестиционно привлекательны небольшие офисы,— разбираемся вместе с экспертами
Офисы для крупных инвесторов
Исторически наибольшим спросом у крупных инвесторов пользуются высококачественные офисные активы, преимущественно класса «А» и «B+», которые расположены в Центральном деловом районе Москвы. Как правило, такие офисы уже сданы в аренду по рыночным ставкам на несколько лет ведущим российским и международным компаниям. Чем больше срок договора аренды, чем более защищен арендный поток, тем интереснее такое предложения для инвестора, и он готов платить дополнительную премию за качественную долгосрочную инвестицию.
«На примере последних кризисов на рынке коммерческой недвижимости в Москве можно с уверенностью сказать, что офисный сегмент наиболее устойчив к экономической нестабильности в долгосрочной перспективе. Стоит учитывать также, что сейчас ЦБ установил ключевую ставку рефинансирования на рекордно низком уровне (4,25%), в результате чего банки готовы финансировать приобретение офисных активов на более выгодных условиях»,— указывает Станислав Бибик, партнёр компании Colliers International. Впрочем, при всей привлекательности такого формата для инвесторов рассчитывать на быструю прибыль не приходится.
Пандемия коронавируса, начавшаяся весной 2020 года, в Москве заметно увеличила спрос на офисы. Причина— в сокращении предложения: согласно прогнозам компании Knight Frank, по итогам 2020 года на столичный рынок выйдет на 70% меньше офисных площадей, чем годом ранее— всего 240-280 тыс. кв.м. «За последние годы инвестиции в офисные объекты составляли около 40-50% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость»,— добавляет Станислав Бибик.
Фото: пресс-служба AFI Development
Мини-офисы
Качественные офисы небольших площадей традиционно пользуются высоким спросом у инвесторов с невысоким бюджетом, поскольку по сравнению с другими активами (квартиры, апартаменты и торговые помещения), гарантируют своим собственникам интерес со стороны арендаторов и высокую ликвидность.
Низкие ставки по банковским вкладам, а также новость о введении налога на прибыль с депозитов (вступит в силу 1 января 2021 года) подтолкнули многих клиентов, имеющих свободные средства, вкладываться в недвижимость, в том числе и коммерческую. Годовая арендная доходность таких лотов (10-14%) значительно выше, чем у банковских вкладов (3,5-5,5%), квартир и апартаментов (4-6%).
Особенно высоким спросом в ближайшие годы будут пользоваться небольшие офисные помещения в качественных бизнес-центрах, считают собеседники «РБК-Недвижимости». На это окажет влияние отток инвесторов с рынка квартир и апартаментов из-за более высокой доходности офисного сегмента. Ещё одним фактором станет рост интереса со стороны средних и крупных оптовых инвесторов, желающих получить устойчивый в кризисной ситуации продукт, который в случае необходимости можно продать, в том числе и в розницу.
Сейчас это возможно лишь в бизнес-центрах класса «В/В+», а также в отдельно стоящих зданиях и особняках, расположенных в центре Москвы. Сделки по покупке небольших офисных помещений в БЦ класса «А»— крайне редкое явление. Если в таких проектах и продаются площади, то крупного метража, что, в совокупности с высокой стоимостью, не дает возможности небольшому инвестору совершить сделку.
Фото: пресс-служба AFI Development
Мини-офисы— хороший вариант для начинающих инвесторов с небольшим бюджетом: порог входа не высокий (в среднем, от 6 до 25 млн руб.), а спрос на небольшие офисные помещения стабильно высок. Как правило, их арендуют для размещения представительств некрупных и средних компаний, а также в качестве showrooms, офисов продаж и даже медицинских кабинетов. Заполняемость и арендные ставки в таких объектах будут во многом зависеть от нескольких факторов: класса бизнес-центра, расположение относительно транспортных магистралей и станций метро, технические характеристики, а также инфраструктура района и самого объекта.
«Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 40 кв.м— помещения мелкой и средней нарезки. Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 10-14%, а срок окупаемости— в среднем, 7-10 лет»,— говорит директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. Так, например, покупая в бизнес-центре, входящем в состав проекта «Резиденции архитекторов», помещение площадью 40 кв.м по 280тыс. руб. за 1кв.м или 11,2 млн руб. и сдавая его в аренду по ставке 35-36 тыс. руб. за 1 кв.м полезной площади без учета OPEX, срок возврата денег составит около 8 лет.
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:
— На сегодняшний день наиболее распространенные для частных инвесторов активы для организации арендного бизнеса— квартиры и апартаменты. Однако на рынке активно набирает обороты альтернативное решение— вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения под офис, магазин или салон красоты.
При этом у каждого актива есть особенности, которые стоит учитывать при составлении финансовой модели будущего бизнеса, особенно если речь идет об инвесторах с ограниченным бюджетом.
Например, квартира для запуска полноценного арендного бизнеса требует полной отделки, меблировки и бытовой техники. Соответственно, мы говорим о дополнительных затратах для собственника. Арендная доходность— на уровне 3,5— 5,5% годовых. Аналогичная история с апартаментами при доходности в 5-7% годовых. Торговые помещения формата street-retail не требуют отделки, но у них высокая цена входного билета и квадратного метра. На рыке «уличных помещений» также наблюдается дефицит качественных предложений в рассматриваемом бюджете: если они и есть, то это неликвидные объекты в плохой локации. Не стоит забывать и о высоком риске частой ротации арендаторов. Арендная доходность в сегменте street-retail— на уровне 8-12% годовых.
Таким образом, небольшой офис— наиболее интересный актив для частного инвестора с бюджетом до 25 млн руб. У таких лотов, как правило, не высокая стартовая стоимость— ощутимо ниже торговых помещений в составе ЖК. Дополнительный бонус— не нужна меблировка, и собственник может не вкладывать средства в ремонт в моменте (отделку может выполнить арендатор в счет арендных платежей).
Арина Александрова
