Содержание статьи:
Аналитики рассказали, как изменились предпочтения арендаторов и покупателей помещений в столичных бизнес-центрах
Вид на квартал «ВТБ Арена парк»
В конце третьего квартала 2020 года вместе с восстановлением деловой активности в Москве произошло оживление и на рынке офисной недвижимости, которое не заканчивается с новым витком пандемии. После вынужденной паузы весной этого года большинство компаний начали возвращаться к вопросам среднесрочного планирования, отложенным в период обострения ситуации с пандемией. Однако в этом году многие пересмотрели свои подходы к выбору помещений.
Ведущие аналитики рынка недвижимости рассказали, как изменились предпочтения покупателей и арендаторов пространств в бизнес-центрах за время эпидемии.
Фото: УК «Динамо
Между ТТК и МКАД
В третьем квартале 2020 года объем нового предложения в Москве составил 54,2 тыс. кв. м офисных площадей. Это почти, как в первом квартале 2020 года (55,7 тыс. кв. м) и в два раза уступает значению в третьем квартале 2019-го (106,8 тыс. кв. м). Из крупнейших премьер на рынке в июле- сентябре 2020г.: завершилось строительство здания 8 в составе МФК «ВТБ Арена парк», строения 17 в технопарке «Калибр» и бизнес-центра «РТС Измайловский». Распределение по классам нового предложения было почти равное— 53% объема относится к сегменту класса А и 47%— к сегменту класса В. При этом весь объем ввода пришелся на зону между ТТК и МКАД, в пределах ТТК прирост нового предложения отсутствовал, выяснили в международной консалтинговой компании CBRE.
В 2020 году из-за перевода большого числа сотрудников на удаленку наметился разнонаправленный вектор, связанный с миграцией покупателей и арендаторов: большие офисы класса A и B «удаляются» от центра, тогда как более компактные пространства остаются востребованными в центре и в районе ТТК, подчеркнул генеральный директор компании WE KNOW Александр Галицын. «Это связано с тем, что некоторые компании не готовы перейти на удаленку насовсем и в условиях оптимизации бюджетов заранее ищут более просторные офисы дальше от центра, чтобы разместить всех с соблюдением дистанции. Такая ситуация вынуждает их выбирать более удаленные локации, где ставки ниже, при этом, безусловно, они хотят оставаться вблизи кластеров деловой активности— например, в районе ТТК»,— отметил эксперт.
Фото: УК «Динамо
Другие компании уже рассматривают оптимизацию офисных площадей на постоянной основе, при этом не сокращая персонал, а переводя 30–40% на удаленный график. «Такие арендаторы и покупатели, наоборот, сокращают площади офисов, но за счет этого могут позволить себе локации ближе к центру. В этом случае работающие на удаленке не тратят времени на поездки в офис, а сотрудники, которым в офисе быть всеже необходимо, с большей охотой поедут в район ТТК, нежели за МКАД. В целом сегодня сегмент офисной недвижимости находится в состоянии осознания собственной децентрализации, но не готов полностью уходить за МКАД, все это совокупно повышает спрос на офисы, расположенные в золотой середине— между ТТК и МКАД»,— объяснил Галицын. Спрос на ключевые деловые районы сохраняется, однако уже частично переместился в нецентральные локации города, в рамках которых также к аренде предлагаются качественные офисные площади, но по более бюджетным ставкам, нежели непосредственно в центре столицы, считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Доля свободных площадей по территориальному признаку
(Фото: CBRE)
Новым проектом с наиболее комфортным расположением сегодня можно назвать бизнес-центр «Арена» городского квартала «ВТБ Арена парк». Он находится в деловом и историческом районе Москвы. Его строительство было завершено минувшим летом. «Этот бизнес-центр класса А— часть бизнес-квартала «ВТБ Арена парк» и вместе с ещетремя офисными башнями проекта является одним из лучших образцов комплексного развития территории. В одном месте можно жить, работать, отдыхать и заниматься спортом. Проект удобно расположен недалеко от станций метро «Динамо» и «Петровский парк» и занимает целый квартал между ТТК и Ленинградским проспектом. До делового квартала «Москва-Сити» от бизнес-центра несколько остановок на метро или 15 мин. на машине, а международный аэропорт Шереметьево находится всего в 25км, что позволяет не тратить много времени на дорогу для того, чтобы слетать на деловую встречу в другой город»,— рассказала директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели. По ее словам, в подземной части здания находится просторный паркинг, что еще больше улучшает его транспортную доступность.
Помимо расположения, преимуществом бизнес-центра «Арена» являются развитая инфраструктура и экологичность, отметила заместитель директора отдела офисных помещений международной консалтинговой компании CBRE Мария Новикова. «Этот БЦ— хороший пример качественного проекта, который отвечает требованиям арендаторов в условиях эпидемии. Рядом с бизнес-центром «Арена» находится благоустроенный Петровский парк, где резиденты могут прогуляться после работы.
Генеральный директора УК «Динамо», проект «ВТБ Арена парк» Андрей Лунтовский:
— БЦ «Арена» окружает зеленой массив со спортивной инфраструктурой. В парке, который может принять около 3000 человек, есть площадки для спортивных игр, беговые дорожки, workout-площадка, скейт-парк. Также на территории находится спортивная арена с торговым центром, который включает в себя магазины, фуд-корт вместимостью порядка 600 человек, где можно попробовать блюда западной и восточной кухонь, пятизвездочный отель Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park с широким выбором услуг по организации и проведению мероприятий любого формата и два фитнес-клуба (один с бассейном). Таким образом, объект решает важнейшую задачу, которую сегодня ставят перед собой компании— создание комфортной среды для своих сотрудников,— и предоставляет отличную возможность жить и работать в одном месте. Благодаря развитой инфраструктуре этот БЦ позволит сформировать корпоративную культуру, соответствующую ценностям компаний.
Гибкие форматы
В 2020 году многие компании осознали возможность и готовность части персонала работать на удаленке, поэтому в бизнес-центрах стали еще более востребованы гибкие офисы и коворкинги, рассказал Галицын. Он отметил, что эти пространства подходят сотрудникам, которые имеют свободный график, и дают возможность снизить расходы на коммунальные платежи, оборудование и аренду.
На середину октября 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств в Москве составляет 244 тыс. кв. м. С начала года объем новых открытых площадок превысил 31 тыс. кв. м. До конца года к открытию анонсировано более 55 тыс. кв. м, при этом половина объема приходится на build-to-suit-площадки (строительство офиса под клиента). Таким образом, по итогам года реально могут быть открыты гибкие пространства объемом только 26 тыс. кв. м, так как фактическая реализация bts-площадок будет уже в 2021 году. В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составит 33% при условии запуска bts-пространств и 21%, если они откроются в следующем году. В предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, на 2021 год уже заявлено более 88 тыс. кв. м, выяснили аналитики CBRE.
Динамика объема предложения гибких офисных пространств в Москве (тыс. кв. м)
(Фото: CBRE)
Десять крупнейших операторов гибких офисных пространств формируют 62% рынка. «Исторически компания IWG (бренд Regus) была лидером на московском рынке, в 2020 году компания SOK (10,1%), флагманская площадка которой находится в бизнес-квартале «ВТБ Арена парк», опередила IWG (9,9%) по объему предложения, при этом количество площадок Regus остается самым большим. За 2019 год было зарегистрировано десять крупных сделок (более 500 кв. м) общим объемом 30,5 тыс. кв. м, а за девять месяцев 2020 года— 12 сделок объемом 27 тыс. кв. м. Уже сегодня очевидно, что результаты 2020 года превзойдут показатель 2019-го»,— прогнозирует Новикова. Однако, по ее словам, далеко не все современные комплексы отвечают требованию рынка и подходят для создания flex-офисов.
Фото: УК «Динамо
Примером нового БЦ в Москве, который прекрасно подойдет для создания гибких пространств, является «Арена», считают в CBRE.
«Сегодня здесь можно арендовать от 1,5 тыс. до 29,5 тыс. «квадратов». Высота потолков в офисах более 3м и достигает 7м на 23-м этаже. Из огромных панорамных окон бизнес-центра открываются красивые виды на город. Этот БЦ выгодно отличает рациональная планировка этажей, которых здесь 24. В центре каждого этажа располагается ядро с лифтовым холлом, пожарными лестницами и техническими помещениями. Офисное пространство здесь размещено вдоль всего наружного периметра здания, что также очень удобно для создания рабочего пространства под себя»,— отмечает генеральный директор УК «Динамо», проект «ВТБ Арена Парк» Андрей Лунтовский.
«В проекте уже действуют две площадки гибких пространств оператора S.O.K., которые пользуются популярностью как у представителей малого и среднего бизнеса, так и у крупнейших компаний и корпораций. Среди компаний, арендовавших здесь площади, можно также выделить такие крупные организации, как Тинькофф Банк (6,8 тыс. кв. м) и Huawei (1,8 тыс. кв. м)»,— резюмировала директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.
