Даже идеально спроектированная инженерная сантехника требует регулярного ухода. Планово-предупредительный ремонт (ППР) — это не «общие слова», а конкретные процедуры с периодичностью, ответственными и метриками. Цель — снизить аварийность, держать параметры в уставках и прогнозировать ресурс.
Структурируйте систему по контурам: ХВС, ГВС, циркуляция, канализация (самотёчная и напорная), насосные, водоподготовка, противопротечка, учёт. Для каждого контура — паспорт узла, точки измерения, допустимые диапазоны. Чек-листы делите на «еженедельно/ежемесячно/ежеквартально/ежегодно». Например, ежемесячно: промывка грязевиков, контроль «ночного расхода», сравнение давлений «до/после» редукторов, термосъём ГВС-циркуляции на крайних точках, проверка мембран сухих трапов.
Аварийные карты — пошаговые сценарии действий: «что делать при падении давления», «что делать при сработке датчиков протечки», «как локализовать прорыв стояка». Карта включает карты отсечки (схема кранов), шаблон уведомления арендаторов, телефоны подрядчиков, перечень временных перемычек/заглушек. В каждой зоне должны быть подписанные ключи и доступ к инструменту (не в другом крыле здания).
Склад «золотого запаса» держат по ABC-анализу: A — критичные запчасти с долгим сроком поставки (картриджи термостатов, мембраны насосов, приводы клапанов), B — часто используемые расходники (прокладки, фильтроэлементы), C — «расходка» (лента, герметики, крепёж). Количество — по среднему времени поставки и историческому расходу. Ведите инвентаризацию и срок годности (резина стареет).
Телеметрия и учёт — не ради «красоты». Датчики протечки, импульсы со счётчиков, температурные датчики на ГВС, давление на вводе — всё пишется в тренды. Простые метрики («ночной расход», «дельта T на циркуляции», «падение давления на редукторе») позволяют ловить утечки, заиливание и расстройки до жалоб пользователей. Раз в квартал делайте обзор: где растут обращения? где чаще меняете прокладки? почему один и тот же клапан «умирает» быстрее?
Обучение — непрерывно. Новые сотрудники проходят вводный инструктаж по схемам и аварийным картам, периодически проводятся «учения» — имитация утечки с реальным закрытием отсечки и восстановлением. Все изменения (перенос санузла арендатора, врезка новой кухни) — только через инженеров, с обновлением «as-built».
ППР — это культура. Там, где есть чек-листы, аварийные карты и склад правильных запчастей, аварии превращаются в управляемые инциденты, а не катастрофы.
