Содержание статьи:
Рассказываем, как продуманная реконцепция и формирование успешного tenant-mix помогают ТЦ пережить пандемию и привлечь новые сильные бренды
2020 год стал непростым для торговых центров— весенний локдаун, падение выручки, заморозка новых проектов и перенос сроков открытия. По данным Knight Frank, около 40% ТЦ в России из-за пандемии перенесли открытие на 2021 год. Несмотря на это, некоторые игроки продолжали обновлять торговые площади и привлекать новых якорных арендаторов, выстраивая антикризисные стратегии.
Вместе с арендаторами и консультантами рассказываем, как реконцепция, выигрышная локация и успешный tenant-mix помогает ТЦ укрепить свои позиции даже в непростые для рынка времена.
Торговые центры в зоне турбулентности
Трендом последних лет на рынке торговой недвижимости была реконцепция объектов, создание комфортных общественных пространств с фуд-холлами, зонами отдыха и концептуальными магазинами. Однако пандемия изменила эти планы. Введение жестких ограничительных мер весной парализовало работу ТЦ и привело к падению трафика, выручки и росту вакансий. В пиковые недели простоя произошло драматическое снижение оборотов арендаторов— более чем на 90%. Некоторые арендаторы были вынуждены съехать из-за сложной финансовой ситуации, а новые объекты так и не успели заполниться. По оценкам Knight Frank, заполняемость новых торговых центров в Москве, открывшихся в период с июля по сентябрь 2020 года, не превышает 50% от возможной. Общий уровень вакансии в московских торговых центрах по итогам третьего квартала достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше значения третьего квартала 2019 года.
Аналогичная ситуация наблюдалась в Санкт-Петербурге. Согласно оценкам CBRE и Maris, по итогам третьего квартала уровень вакансии в торговых центрах Северной столицы увеличился на 1,5 п.п. и составил 6%. Это несколько ниже, чем в Москве, что обусловлено более скромными масштабами питерского рынка.
Сейчас ретейл продолжает находиться в зоне турбулентности из-за второй волны COVID-19 и связанных с ней ограничений. Хотя, по мнению экспертов, фактор опасения заразиться вирусом среди посетителей ТЦ постепенно ослабевает, на посещаемость влияет экономический спад в стране. По оценкам Минпромторга, осенью трафик посещаемости торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге составляет примерно 70% от показателей прошлого года.
Фото: ТК «Невский Центр»
В кризис оставаться на плаву
Несмотря на непростую ситуацию на рынке ретейла, некоторые игроки не отказались от планов по развитию своих проектов. Они продолжали вести работу над реконцепцией торговых площадей, обновляли якорных арендаторов и открывали новые магазины.
Также продолжали заключаться крупные сделки на аренду помещений. Например, в ТК «Невский Центр» были подписаны три долгосрочных договора на аренду площадей— с «Азбукой вкуса» (2,2 тыс. кв. м), «Технопарком» (2 тыс. кв. м) и Ginza (2,8 тыс. кв. м). В целом за 2020 год в «Невском Центре» обновилось 25% от GLA торгового комплекса в рамках реконцепции.
Фото: ТК «Невский Центр»
Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE:
— ТК «Невский Центр»— один из немногих торговых объектов, практически не испытывающих проблем с заполняемостью. В 2020 году в комплексе происходила глобальная ротация арендаторов— ушел супермаркет «Лэнд», на место которого пришла «Азбука вкуса», ведется частичная реновация площадей для организации фуд-холла от компании Ginza. Уходит гипермаркет электроники «M.Видео», на месте которого в феврале 2021 года должен открыться флагманский магазин премиальной бытовой техники и электроники «Технопарк».
Редкий торговый комплекс может похвастаться столь активной ротацией арендаторов практически без простоя помещений, как ТК «Невский Центр». Главное преимущество комплекса— местоположение. Помимо этого, невозможно не отметить качество и продуманность самого проекта, который не теряет своей актуальности и востребованности в любых экономических условиях.
Тотальное обновление и новые якорные арендаторы
В прошлом году у ТК «Невский Центр» сменился собственник, им стала компания PPF Real Estate Russia. До этого объект принадлежал компании Stockmann Group. Новый владелец занялся реконцепцией торгового комплекса. С апгрейдом внутреннего пространства (ремонт, обновление магазинов, оформление витрин в едином стиле) стал меняться и пул арендаторов.
Его обновление началось с открытия первого в Санкт-Петербурге парфюмерного супермаркета «Золотое яблоко». Он расположился на первом этаже комплекса, где раньше были отделы с косметикой и галантереей. В ноябре открылся супермаркет «Азбука вкуса».
ТК «Невский Центр» для нашей сети сейчас— это флагманский супермаркет в Санкт-Петербурге. Здесь сочетается центральная локация, качественный подбор арендаторов и профессиональная команда управления, отметила маркетинг директор сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко» Яна Малеева. «В период пандемии самым важным есть и остается безопасность клиентов и сотрудников. Мы видим, что управляющая компания делает все, чтобы соблюдать все меры безопасности. А открытие «Азбуки вкуса» только подтверждает интересность этой локации для арендаторов и горожан»,— добавила она.
Директор дивизиона «Азбука вкуса» в Санкт-Петербурге Вадим Хомяков назвал открытие флагманского магазина «Азбука вкуса» в ТК «Невский центр» важным событием для всей торговой сети. По его словам, концепция этого супермаркета отличается от остальных в Петербурге— здесь появились тематические корнеры с аутентичными блюдами разных стран.
Фото: ТК «Невский Центр»
«Также мы продумали дополнительные сервисы— наши продавцы нарежут мясо и почистят рыбу, оформят сырные, мясные, рыбные и ягодные тарелки, составят и упакуют подарочные наборы и корзины. Все это— эмоциональный сервис, который делает новую «Азбуку вкуса» не просто магазином для покупок, но и местом для досуга. Расположение магазина предполагает разную целевую аудиторию, и мы надеемся, что каждый покупатель сможет найти что-то полезное для себя»,— рассказал Вадим Хомяков.
Фото: ТК «Невский Центр»
Планы развития
Зимой 2021 года в комплексе откроется первый в Петербурге флагманский магазин сети «Технопарк», работающей в сегменте электроники и бытовой техники. Летом 2021 года на пятом этаже торгового комплекса появится новый городской гастрономический центр от Ginza Project. Он объединит 25 ресторанных концепций. Сейчас в комплексе работает видовой ресторан «Москва» и рестомаркет Obed Bufet от Ginza Project.
По словам сооснователя Ginza Project Вадима Лапина, «Невский Центр» зарекомендовал себя как стильный европейский проект с аудиторией, которая качественно отличается от той, что есть в других торговых центрах Санкт-Петербурга. «Это более платежеспособная аудитория с развитым вкусом, способная оценить качественные проекты. Кроме того, мы пережили вместе пандемию и понимаем, что у руля стоит профессиональная команда, и наша общая задача— выйти из этой ситуации победителями»,— отметил ресторатор.
В ближайшем будущем команда «Невского Центра» продолжит работу над обновлением пространства. Планируется реновировать входные группы и общие зоны, подчеркнуть фасад здания без его физического изменения, а также закончить формирование пула арендаторов с учетом престижной локации и аудитории.
Фото: ТК «Невский Центр»
Екатерина Трушлякова, директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (компания-собственник ТК «Невский Центр» в Петербурге):
— Благодаря уникальному расположению «Невского центра» даже в сложное время мы не отказываемся от планов по его развитию. Он находится на пересечении транспортных и пешеходных потоков и поэтому может работать как точка офлайн-продаж, а также поддерживать пик-ап-активность розничных сетей, что сейчас особенно актуально. Прошедший год показал, что арендаторы нам доверяют и готовы открывать магазины при всех текущих ограничениях. Особенно важно отметить, что все наши новые партнеры— это российские сети, создающие уникальное предложения для покупателя и открывающие магазины с современным дизайном.
PPF Real Estate Russia — девелопер, инвестор и профессиональный консультант в области недвижимости, представляющий интересы PPF Real Estate Holding в России. Холдинг управляет активами международной Группы PPF в области недвижимости в ведущих странах ЕС, России и США. В российском портфеле компании много знаковых объектов, это— офисный парк Comcity, бизнес-центр «Метрополис», индустриальный парк South Gate и другие.
