Владимир Киреенко, CEO Comcity, PPF Real Estate Russia более 20 лет занимается девелопментом в России. По его словам, рынок недвижимости кардинально поменялся – трансформацию проходят и девелоперские компании, и покупатели новостроек
Владимир Киреенко, CEO Comcity, PPF Real Estate Russia
— Какие прогнозы по рынку недвижимости в целом на ближайшие 3-5 лет? Офисная, торговая, складская, жилая… какие тренды?
— В портфеле PPF Real Estate Russia представлены все сегменты недвижимости: торговая, офисная, складская, жилая, гостиничная. Мы продолжаем зарабатывать в каждом из них, в основном благодаря серьезному международному опыту компании и высокому профессионализму команды. Конечно, мы внимательно следим за сегментами, в которых работаем, и анализируем текущие тенденции.
И если говорить о трендах, я считаю, что рынок офисной и торговой недвижимости продолжит свою трансформацию. В своем привычном виде объекты не будут столь эффективными и будут приспосабливаться к изменениям. В ближайшем будущем мы узнаем, какие стратегии окажутся наиболее актуальными и результативными. Ключевым останется жилой сектор: он по-прежнему является локомотивом для всего рынка недвижимости нашей страны.
— В жилье много внутренних сегментов. Какой считаете перспективным?
— Наша компания работает в сегменте бизнес-класса. Мы считаем это направление наиболее перспективным, но здесь очень важно, чтобы проект отвечал высоким требованиям покупателей— только так можно быть востребованным. Наша команда тщательно продумывает свои объекты, чтобы каждый соответствовал европейскому уровню и качеству.
Бизнес-центр ArtGen в Праге компании PPF Real Estate
(Фото: пресс-служба PPF Real Estate Russia)
— А какие локации считаете приоритетными?
— Мы стараемся не делать упор на месторасположении: наш приоритет— высокий уровень реализации. И это не только наша стратегия. В последнее время на рынке произошли серьезные изменения, и вне зависимости от локации девелоперы концентрируются в первую очередь на качестве. Маржинальность для них также порой отходит на второй план.
— Децентрализация, как тенденция, последних лет на многих рынках недвижимости в Москве— торговой, офисной и жилой— продолжится?
— Да, конечно. Моноцентричность— серьезная проблема нашего города: гигантские потоки курсируют между работой и домом, плюс люди выезжают за покупками и развлечениями. Это создает множество проблем во всех сферах, начиная с транспортной и заканчивая экологической. Однако Москва активно меняет сложившийся уклад, чтобы жители получали весь спектр услуг в одной— своей— локации.
Реализацию этого формата можно увидеть на примере нашего проекта комплексного развития территории: резиденты ЖК homecity могут пользоваться услугами и сервисами, расположенными в Comcity, работать здесьже, отдыхать в Говоровском природном парке. Гостей можно поселить на территории комплекса— скоро здесь появится гостиница под управлением международного оператора Novotel. То есть жителям доступен весь спектр услуг и развлечений в одной локации. И в Москве этот тренд продолжит развиваться.
Офисный парк Comcity
— Вы более 20 лет работаете на рынке недвижимости. Как изменился портрет/менталитет девелопера в жилой недвижимости за последние 15-20 лет?
— За это время произошли действительно серьезные изменения. Сейчас большая часть девелоперов в жилой недвижимости сосредоточены на качестве проектов. На мой взгляд, сегодня можно выделить три группы застройщиков, которые действительно делают наш город лучше, а жизнь людей— комфортнее.
Первые— те, кто 3-4 года назад начали реализовывать в своих проектах концепцию новой городской среды. В первую очередь это дворы без машин, дизайнерские входные группы, дорогое благоустройство, парки на крышах, безбарьерная среда, пространство от порога двери до забора, паркинги со вторым светом, универсальные спортплощадки, панорамное остекление и т.д.
Да, такие застройщики в определенной степени жертвуют маржинальностью, но их приоритет— делать жизнь людей лучше, и это по-настоящему похвальное стремление. Для таких проектов следование стандартам новой городской среды— часть позиционирования на рынке.
Вторая группа— компании, которые начинали подобные проекты еще лет 10-15 назад. Они не афишировали свой подход так громко и уже реализовали множество комплексов. Сейчас они с грустью понимают, что особенности их концепции уже не являются их основным конкурентным преимуществом, а следовательно, нужно искать что-то новое. Поэтому шаг за шагом они пробуют новинки в своих ЖК: электрозаправки в паркинге, заказ гостевых пропусков со смартфонов, умное видеонаблюдение, въезд в паркинг по системе определения номера. И таким образом, они двигают рынок вперед— это тоже очень важно.
Третья группа— самая малочисленная. Застройщики данной категории размышляют, что будет дальше, каким будет город через 5-10 лет, какими будут люди и их менталитет, какой продукт будет нужен новому поколению, какие функции квартир и домов перестанут быть востребованы. Например, как изменится наша жизнь, когда мы с вами перестанем покупать автомобили и так часто ходить за продуктами? Ведь с развитием современных сервисов велик шанс, что это станет просто бессмысленным. Соответственно, в своих новых проектах они стараются предвосхитить будущее и оставить пространство для внедрения соответствующих изменений.
На примере этих трех групп мы видим, что, как ни странно, сейчас на рынке стало больше тех, кто думает не только о прибыли,— для таких девелоперов она не на первом месте. Их приоритет— совершенствование городской среды и повышение качества жизни людей. Насколько мне кажется, сегодня большинство компаний стараются создавать проекты, не только украшающие город, но и в целом улучшающие нашу жизнь.
Перспективный вид на Офисный парк Comcity и ЖК homecity
(Фото: пресс-служба PPF Real Estate Russia)
— А насколько изменилась маржинальность девелоперского бизнеса?
— Если в секторе офисной и торговой недвижимости маржинальность измеряется однозначными числами, то в жилье мы видим пока еще двухзначные показатели. Раньше маржинальность в жилом сегменте могла составлять 40-50%, но, конечно, такого уже давно нет, все намного, намного скромнее. Подобные цифры не сюрприз для рынка— это нормальная ситуация.
— Хорошо, а как изменился покупатель?
— Он, конечноже, очень вырос. Его уже интересуют не только инфраструктура, соседи, детские площадки и благоустройство, но и высокое качество жизни в целом.
Что будет в вашем комплексе такого, чего нет в других? Как изменится весь район через 5 лет? Смогули я со смартфона наблюдать за детьми на площадке через общедомовую систему наблюдения? Могули я сделать камин в ваших квартирах с террасами? Вот уровень вопросов, которые задают нам наши покупатели.
И знаете, это очень приятно, потому что лишний раз подтверждает: то, что мы делаем,— не зря, наш подход действительно востребован и важен для людей. Такие вопросы вдохновляют нас на решение сложных задач и поиск новых возможностей.
Вид на стройплощадкуЖК homecity
(Фото: пресс-служба PPF Real Estate Russia)
— Расскажите, как идет реализация второй очереди Comcity. Вы один из тех девелоперов, который не скорректировал сроки ни по одному из проектов, как вам это удается?
— Мы ведем строительство по плану и не видим необходимости в переносах сроков. Конечно, это следствие высокого профессионализма нашей команды, за плечами которой уже несколько успешно реализованных проектов. К томуже у нас хороший подрядчик— Renaissance Construction. Плюс у нас есть возможность менять число строителей на тех или иных задачах, концентрируя усилия на самом актуальном в настоящий момент.
— Сколько сейчас рабочих на стройплощадке?
— Порядка 500-700 человек работает на площадке ЖК homecity. Примерно столькоже занято на строительстве офисно-гостиничного блока второй фазы Comcity.
ЖК homecity
— Расскажите о концепции квартала homecity.
— ЖК homecity— это в большей степени европейский квартал, соседствующий с Офисным парком Comcity (офисы первой очереди арендованы на 100%, сейчас мы строим вторую очередь).
Ябы сказал, что ключевой посыл нашей концепции— в соразмерности человеку. Это пять корпусов средней этажности высотой шесть-девять этажей. Именно в таком формате мы чувствуем себя максимально комфортно, на нас не давят 40-50-этажные небоскребы. В проекте предусмотрен большой объем озеленения и детских площадок. Наша концепция нацелена на то, чтобы жители чувствовали себя комфортно и в квартире, и во дворе, и за пределами комплекса.
— Почему территорию решили сделать закрытой?
— Такой запрос исходил от наших клиентов— они хотели, чтобы территория была не только закрытой, но и охраняемой. У нас предусмотрено более 130 видеокамер во дворах. Мы видим, что от новых жилых комплексов люди ждут прежде всего безопасности.
Макет ЖК homecity. Справа— здание школы
(Фото: пресс-служба PPF Real Estate Russia)
— Что из социальных обязательств в проекте?
— Школа и детский сад. Но ябы не назвал их «обязательством»— это необходимое условие для успешной реализации комплекса, для обеспечения комфорта жителей и для предоставления всех необходимых услуг в одной локации. То есть это непосредственное следование нашей концепции.
Мало кто из современных покупателей новостроек хочет возить детей в школу на машине— у них должна быть возможность дойти до нее пешком. У нас дети могут ходить школу без сопровождения, потому что, во-первых, внутри квартала нет машин, а во-вторых, вся территория просматривается камерами. Безопасность для нас на первом месте.
— А что такое концепция Live&Work, которую вы реализуете?
— Live&Work— это полноценная урбанистическая концепция, которая реализуется во многих мегаполисах мира. Если говорить совсем просто— у людей должна быть возможность работать, жить и отдыхать в одной локации.
Конечно, это не значит, что в нашем случае все резиденты будут жить и отдыхать только в homecity, а работать— только в Comcity. Окончательный выбор, безусловно, за ними, а наша задача— создать условия, чтобы такая возможность у них была.
Для любого человека время— самый ценный и невосполнимый ресурс. Если тратить на поездки на работу хотябы на 10-15 минут в день меньше, это дает экономию 3-3,5 суток в год. А кто откажется от лишнего месяца жизни за десять лет? Концепция Live&Work позволяет в первую очередь экономить время. А кроме того, наш проект снижает маятниковую миграцию, позволяя городу не перегружать транспортные магистрали. Для Москвы этот вопрос все еще достаточно острый, хотя за последние 10 лет ситуация поменялась в лучшую сторону.
— А многоли сотрудников компаний, которые арендуют офисы в Comcity, приобретают квартиры в homecity?
— Да, таких людей много, и их количество растет. В Comcity офисы снимают в основном IT-компании: Ростелеком, Tele2, «Систематика», Oracle и т.д. Их менеджеры— креативные люди 28-35 лет, которые много времени проводят, решая нестандартные задачи. Это уже семейные люди, и, покупая квартиру в homecity, они видят в нашем жилом комплексе потенциал, им интересны локация, концепция и качество жизни.
Мы следим за портретом покупателя и видим, что для наших резидентов homecity— далеко не стартовая квартира. Они действительно хотят прожить здесь много лет, пользуясь всей инфраструктурой.
Мэр Москвы Сергей Собянин (слева) во время визита в Comcity и ЖК homecity
(Фото: пресс-служба PPF Real Estate Russia)
— С градостроительной точки зрения— что ждет город от этого проекта?
— Помимо того, что наша компания создает новые рабочие места и снижает маятниковую миграцию, мы реализуем проект, который будет украшением для города. Конечно, наш ЖК в этом отношении не единственный— сейчас их довольно много. Нам было очень приятно, когда мэр Москвы Сергей Собянин посетил Comcity и очень высоко оценил результат нашей работы.
Кстати, homecity получил несколько наград за последнее время. Одна из них признала его лучшим проектом комплексного освоения территории. Это тоже много говорит о том, что город и эксперты ожидают от нашего проекта.
Игнат Бушухин
