Содержание статьи:
Эксперты рассказали, как ослабление рубля может отразиться на рынке жилья: будут ли россияне скупать квартиры, пытаясь сохранить свои сбережения, и что будет с ценами
Последние две недели курс рубля снова снижается. Если 14 января на Московской бирже доллар стоил 73,2 руб., а евро— 89 руб., то сегодня, 2 февраля,— 75,9 руб. и 91,57 руб. соответственно. Чем ближе евро к психологической отметке в 100 руб., тем сильнее начинают нервничать инвесторы.
Спросили у экспертов, насколько реален сценарий укрепления евро до 100 руб. и как на это отреагирует рынок жилья.
Евро по 100 рублей— насколько это реально
В кризис не раз российский рубль демонстрировал высокую волатильность. 2020 год для российский валюты складывался особенно непросто, поскольку на фоне общемировой неопределенности из-за COVID-19 против него сошлись сразу несколько негативных факторов.
По мнению аналитиков, рост курса евро до 100 руб. в этом году возможен— но только при усилении негативных факторов. «Ситуация, когда евро будет стоить 100 руб., относится к негативному сценарию, который предполагает дальнейшее ухудшение эпидемиологической обстановки, повторные локдауны, падение цен на нефть, политический кризис»,— пояснила аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева.
В краткосрочной перспективе укрепление евро до 100 руб. возможно только в стрессовой ситуации— например, из-за введения новых санкций или падения цен на нефть, отметил замдиректора группы суверенных рейтингов и макроэкономического анализа рейтингового агентства АКРА Дмитрий Куликов. Но в базовом сценарии среднегодовой курс рубля к евро в 2021 году будет существенно крепче— на уровне 85–90 руб., уточнил он.
Как отреагируют покупатели жилья
Даже если курс евро в ближайшее время преодолеет отметку в 100 руб., ценовых потрясений и ажиотажного спроса, как в 2020 году, это не вызовет. «В ситуации «1 евро = 100 руб.» цены на жилье не претерпят существенных изменений по сравнению с «1 евро = 90 руб.». Фактор девальвации рубля уже в значительной степени отыгран рынком. Многие сделки в прошлом году прошли именно из-за ослабления национальной валюты»,— отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, который допускает рост курса евро до 100 руб. в 2021 году.
Эти аргументы разделяют в рейтинговом агентстве АКРА. «Эффект роста спроса на недвижимость, связанный с ослаблением рубля, уже был в значительной степени реализован в 2020 году, дополнительный рост евро на 10% к рублю врядли способен существенно повлиять на уровень спроса»,— пояснил директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.
Рынок жилья не зависит напрямую от курса валют: сделки заключаются в рублях, доходы продавцов и покупателей тоже рублевые, напомнил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Себестоимость строительства также не подорожает из-за небольшого роста курсов доллара или евро, пояснил он. Поэтому ждать серьезных изменений не стоит.
По мнению аналитика ГК «Финам», в случае повышения евро до 100 руб. люди будут покупать жилье, чтобы сохранить свои сбережения. Но спрос станет распределяться постепенно— сначала он сконцентрируется на новостройках, где есть льготная ипотека. Поскольку предложение ограничено, люди начнут переключаться на вторичный рынок. «Но в долгосрочной перспективе спрос на жилье может угаснуть из-за ограниченного предложения и снижения реальных доходов населения»,— предполагает Наталия Пырьева.
Элитный сегмент будет наиболее чувствительным
В большей степени ослабление рубля повлияет на элитный сегмент жилья, покупатели и продавцы которого обычно хранят сбережения в долларах или евро. «При росте курсов валют этот сегмент иногда замирает— продавцы элитных объектов пытаются поднять цены пропорционально падению рубля, но покупатели из-за этого не соглашаются выходить на сделку»,— отметил Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости».
В массовом сегменте жилья спрос будет все реже реагировать на девальвацию рубля— накопления покупателей этого сегмента уже не такие, как в 2014 году, поэтому ослабление рубля, скорее, снизит их активность, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. В секторе высокобюджетного жилья, напротив, слабый рубль будет стимулировать покупку квартир. «Держатели валютных сбережений, таким образом, станут конвертировать полученную на курсовой разнице прибыль в недвижимые активы»,— пояснила она.
По мнению опрошенных редакцией аналитиков, о значительных изменениях на рынке недвижимости можно былобы говорить, еслибы курс евро вырос на 20–30%— до 110–120 руб. Но и при таком развитии событий изменения былибы краткосрочными. «Ажиотажный спрос продолжается неделю-две, максимум месяц, а после этого на рынке недвижимости начинается период ослабления спроса и падения цен. Тем людям, которые без разбора покупали квартиры, приходится затем выставлять их на продажу по меньшей цене. Но в нынешнем году, по нашим прогнозам, подобной ситуации не предвидится»,— добавил представитель «Инком-Недвижимости».
Не евро единым
Значительное влияние на рынок жилья в 2021 году и цены будет оказывать не курс рубля и евро, а преодоление экономических последствий коронакризиса, снижающиеся доходы россиян и ставки по ипотечным кредитам.
«Курсы валют— не единственный фактор роста цен. В последние три года недвижимость дорожала на фоне снижения ипотечных ставок и реализации многолетнего отложенного спроса на жилье. Если ставки по ипотеке и дальше будут сокращаться, а покупатели сохранят высокую активность, то цены смогут повыситься даже при укреплении рубля»,— отметила Мария Литинецкая. По ее мнению, ослабление рубля станет дополнительным фактором повышения цены— удорожание импорта повлияет на себестоимость строительства.
Провоцировать рост цен будет и сокращение предложения. В особенности это касается рынка новостроек, где из-за льготной ипотеки существенно снизилось число квартир на продажу. В результате перехода отрасли на схему продаж с использованием эскроу-счетов произошло заметное сокращение текущего портфеля строительства начиная с середины 2019 года. Это также продолжит оказывать поддержку ценам, считает Василий Танурков из АКРА.
Недвижимость не будет дешеветь, поскольку для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось, согласна аналитик ГК «Финам». Но пока ни о какой определенности на рынке речи не идет. «Если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены»,— подытожила она.
Наталия Густова
