Содержание статьи:
Относительно низкая стоимость квадратного метра и ограниченное предложение делают коливинги привлекательной инвестиционной недвижимостью
Коливинги— относительно новое явление на российском рынке недвижимости. На Западе они получили довольно широкое распространение, а у нас такие проекты пока единичны. Нередко этот формат жилья ассоциируют со студенческими общежитиями, однако на деле он представляет собой нечто среднее между хостелом и традиционной квартирой.
Коливинг предполагает, что у каждого жителя есть отдельное приватное пространство— одна или даже несколько комнат, а остальные зоны (кухни, санузлы, рабочие зоны и места отдыха) находятся в совместном пользовании резидентов. При этом жителям коливингов обычно доступны услуги гостиничного типа, например, круглосуточный консьерж-сервис и уборка. Как правило, такая недвижимость рассчитана на молодых людей без семьи, которые заинтересованы в активном досуге и общении с соседями, формировании сообщества друзей и единомышленников.
В России коливинги чаще всего имеют статус апартаментов, то есть де-юре являются нежилыми помещениями, в которых нельзя оформить постоянную регистрацию. Именно этим объясняется отсутствие в таких проектах собственной инфраструктуры, а также относительно низкая стоимость квадратного метра— в среднем на 20% меньше, чем в жилых комплексах с квартирами. Последний фактор делает коливинги особенно интересным форматом для инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.
Коливинг Spaces в Берлине
(Фото: Christophe Gateau/dpa/picture-alliance/ТАСС)
Шанс для рисковых инвесторов
«Для России коливинги— абсолютно нишевое направление,— отмечает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.— Они могут быть востребованы очень узкой группой покупателей в крупных городах, таких, как Москва и Санкт-Петербург. При этом в некоторых странах и локациях этот формат себя хорошо зарекомендовал, поскольку предоставляет резидентам необходимую гибкость как с точки зрения сроков и качества строительства, так и стоимости объектов».
«Вместе с тем для инвестора коливинг не всегда гарантирует стабильность денежного потока и его защищенность по сравнению с офисной недвижимостью, так как с точки зрения долгосрочной стабильности врядли возможно сравнить компанию-арендатора офисных площадей и резидента коливинга. Именно поэтому исторически инвесторы предпочитают офисный сектор, тогда как сегмент коливингов может быть интересен инвесторам оппортунистического плана, который будут готовы взять на себя больший риск, связанный с арендой, но при этом и большую доходность»,— добавляет партнер компании Colliers International Станислав Бибик.
По оценке опрошенных «РБК-Недвижимостью» консультантов, доходность существующих коливингов сопоставима с доходностью апартаментов и составляет, в среднем, 5%, а срок окупаемости несколько выше— сейчас около 15-20 лет. Однако с развитием сегмента в России и выходом на европейский уровень доходность может вырасти, а срок окупаемости сократиться— как, например, в Великобритании, где инвесторы получают 10%-25% годовых.
Небоскреб для миллениалов
В Москве сегодня представлено менее десяти проектов в формате коливингов, и появление нового всякий раз становится событием для рынка. В конце 2020 года на севере столицы началось строительство 53-этажного многофункционального комплекса AFI Tower— первого коливинга, где будут экспонироваться объекты со статусом квартир. Башня высотой 182,4 м расположится на берегу Капустинского пруда, рядом со станциями метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
В числе основных арендаторов квартир в AFI Tower девелопер проекта— компания AFI Development— видит молодых IT-профессионалов, начинающих предпринимателей, фрилансеров, художников, музыкантов, выпускников и студентов вузов. Идея коливинга здесь будет реализована благодаря удобному размещению в комплексе всех необходимых объектов инфраструктуры: коворкинга, кафе, кино, салона красоты и спортзала со СПА-зоной. Так, жители смогут пообщаться в неформальной обстановке за чашкой кофе в лобби или за просмотром фильма.
AFI Tower
(Фото: AFI Development)
«Собственная развитая инфраструктура небоскреба и продуманный набор сервисов позволят инвесторам сдавать квартиры в аренду с 10-15% надбавкой к средним ежемесячным ставкам для локации. При этом большинство лотов в башне будут экспонироваться с отделкой, что позволит собственникам избежать расходов на ремонт и максимально быстро запустить бизнес»,— говорит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков. По его оценке, через три года стоимость квартир AFI Tower возрастет от 30% до 50%, а арендная доходность в таком проекте может достигать 6-10% годовых.
Интерьеры AFI Tower
(Фото: AFI Development )
«Так, например, стартовая цена наиболее популярного арендного формата— квартиры-студии— в небоскребе на текущем этапе строительства составляет 6,1 млн руб. Через три года, к моменту ввода в эксплуатацию, стоимость объекта составит почти 9 млн руб. с учетом 15% прогнозируемого роста цен в год. Минимальная арендная доходность лотов в небоскребе в год— от 6%, тогда как среднее значение для квартир на рынке— от 2 до 5%»,— отмечает Ушаков.
Благодаря богатому инфраструктурному наполнению проекта рантье после уплаты налогов и сопутствующих расходов сможет рассчитывать, как минимум, на 33 тыс. руб./месяц чистой прибыли при сохранении текущей конъюнктуры рынка. Таким образом, через восемь лет в денежном выражении общая доходность студии около 20 кв.м при сдаче ее в аренду сроком на пять лет с момента ввода в эксплуатацию и последующей перепродажей составит почти 5 млн руб.
Арина Александрова
