Содержание статьи:
Интервью с Мариной Рудневой — председателем совета директоров девелоперской компании Vos’hod
Марина Руднева, председательсовета директоров девелоперской компании Vos’hod
Девелоперская компания Vos’hod создана в 2019 году для реализации эксклюзивных проектов в сегменте элитной жилой и многофункциональной недвижимости. В 2020 году она вышла на рынок с новым масштабным проектом— реновацией Центрального телеграфа, для работы над которым был приглашен именитый британский архитектор Дэвид Чипперфилд. Однако компетенции менеджмента и сотрудников компании выходят далеко за пределы сегмента коммерческой недвижимости. Среди амбициозных планов— «изобрести новое престижное элитное жилье».
О реновации Центрального телеграфа и его новых функциях
— Разговор о реновации Центрального телеграфа предлагаю начать с трендов. Каковы они в современном девелопменте?
— Один из наиболее важных современных трендов в девелопменте— развитие многофункциональных проектов и поиск грамотного сочетания и баланса функций здания. Многофункциональные здания— это отражение изменения потребительского поведения. Люди сегодня хотят, чтобы место, в котором они работают, давало им также возможности для отдыха, поддержания здоровья, обучения и решения других ежедневных потребностей.
Поэтому в проекте приспособления Центрального телеграфа к современному использованию мы совмещаем коммерческую функцию— офисы класса А и торговую галерею— с общественной составляющей. Мы верим, что именно многофункциональность поможет вернуть этому месту статус точки притяжения для горожан и туристов. Для того, чтобы люди могли здесь содержательно проводить свое свободное время. Это, кстати, очень модно сегодня. Посмотрите, что происходит с флагманскими магазинами Apple по всему миру— это уже не просто магазины, в которых делают покупки, это место, куда приходят провести время, выпить кофе, послушать лекцию. Сегодня люди стремятся получить новый опыт и впечатления. Купить практически любую вещь уже давно можно онлайн.
Обогащение среды объектами искусства, интересной событийной программой, местами проведения досуга и популярными ресторанами делает здание привлекательным не только для горожан, прогуливающихся по городу. Уникальное здание с развитой инфраструктурой— это еще и коммерчески привлекательный объект, способ работодателя привлечь лучшие кадры и продемонстрировать свой статус.
— Офисы на Тверской улице— это актуально? Они будут востребованы? Ведь есть более традиционные офисные локации, например «Москва-Сити». И вообще— естьли смысл в новых офисах на фоне пандемии?
— Во-первых, офисы в таком знаковом здании с богатым прошлым, как Центральный телеграф,— это очень престижно. По всему миру здания телеграфа, утратившие функцию, реставрируют и приспосабливают к современному использованию— в них появляются высококлассные офисы, элитные апартаменты, премиальные торговые галереи и бутики. Недвижимость в исторических зданиях сейчас очень высоко ценится.
Кроме того, здания телеграфа традиционно расположены в центре города, на пересечении ключевых транспортных артерий, вблизи главных достопримечательностей. Офисы в начале Тверской рядом с Кремлем актуальны во все времена. С моей точки зрения, эта локация— самое лучшее, что можно найти для своей компании и для своих сотрудников. Приведу пример. Компания «Яндекс» на 99% состоит из IT-специалистов, которые могут работать где угодно. Но почему-то «Яндекс» для своих сотрудников все равно ищет исключительно бизнес-центры класса А в центре Москвы. Таким образом компания показывает value (ценность), которую представляют для нее люди.
Что касается пандемии— она когда-нибудь закончится. Разговоры о том, что «никто не хочет быть в офисе» или «удаленка все изменила»— это временное убеждение. На самом деле, многие профессионалы наоборот стремятся вернуться в рабочую среду, чтобы не страдал рабочий процесс.
— Для кого будут офисы в здании Центрального телеграфа?
— Под офисы у нас отведено около 25 тыс. кв. м. Офисные лоты— от 500 кв. м. Это может быть статусный крупный бизнес, московский, иностранный. Я не исключаю, что они могут быть интересны и госструктурам, как произошло в «Москва-Сити». В данном случае здание очень престижное, именно оно станет определять статус компаний, которые будут иметь здесь офис.
— Историческое здание Центрального телеграфа подходит под офисы?
— Это здание спроектировано Иваном Ивановичем Рербергом, который был в большей степени талантливым инженером, чем архитектором. Оно строилось специально для функций телеграфа: в просторных машинных залах одновременно работало более 300 телеграфных аппаратов, вес каждого мог колебаться от 35 до 60кг. Поэтому все несущие конструкции рассчитаны на тяжелое, сложное оборудование, а высокие потолки и огромные окна созданы для того, чтобы рассеивать шум машин и делать условия работы более комфортными. Естественно, современные офисы не предполагают такой нагрузки на перекрытия или шумной работы. Тем не менее правильный шаг колонн, идеальная глубина и высокие потолки идеально подходят для реализации высококлассных офисов.
Самая большая сложность в этом здании— логистика и разведение потоков различных функций здания. Расположенное в трех разных уровнях из-за перепада высот Тверской улицы, Газетного и Никитского переулков, здание задает сложную задачу архитектору. Но Дэвид Чипперфилд с этим прекрасно справился. Он смог таким образом спроектировать внутреннее пространство, что работники офисов, посетители торговой галереи и общественных пространств не будут мешать друг другу, но при этом смогут иметь удобный доступ ко всей инфраструктуре здания.
— В чем будет заключаться проект реновации здания Центрального телеграфа?
— Это реставрация с приспособлением под новые функции. Центральный телеграф— объект культурного наследия, предметом охраны в котором является его внешний вид: фасады, окна и т.д. Сейчас самое главное для нас— убрать все наслоения, накопленные за годы эксплуатации в советское и постсоветское время, и вернуть фасаду первоначальный вид. В частности, убрать уродливые блоки кондиционеров, провода, разного рода интервенции в архитектуру. Мы бережно отреставрируем фасад и ключевые архитектурные детали. Мы прекрасно понимаем, что историческое наследие— это ценность.
Внутри здания ситуация еще более плачевная. Большая часть помещений в Центральном телеграфе в последние годы была занята самыми разными арендаторами, которые приспосабливали его под свои нужны и сильно изменили. К счастью, изменения не коснулись охранных элементов— внутри здания их практически нет. Большая работа предстоит в части инженерных коммуникаций. Естественно, в 1920-е годы не было и речи о кондиционировании и очистке воздуха. В сегодняшних реалиях без современных инженерных систем невозможно сделать качественное здание.
— Как архитектором проекта стал Дэвид Чипперфилд?
— Дэвид Чипперфилд сразуже согласился на участие, его не пришлось уговаривать. Он был потрясен и местом, и самим зданием, и его потерянной значимостью. Но прежде чем мы приняли решение, кто из архитекторов будет заниматься проектом реновации Центрального телеграфа, провели внутренний анализ. В первую очередь, задались вопросом, архитекторы какой страны лучше всего обращаются с памятниками и где больше исторических зданий, приспособленных под современные функции. Такой страной, безусловно, является Великобритания. Затем мы провели отбор тех британских архитекторов, которые имеют опыт реконструкции старых зданий, музеев и даже телеграфов. В итоге осталось около десяти имен— звездные архитекторы мирового уровня. С каждым из них мы провели интервью, в рамках которого архитекторы представили свое понимание архитектуры Рерберга и идеи по адаптации здания к современному использованию. Огромный опыт David Chipperfield Architects и проекты бюро— такие как Новый музей в Берлине, который является объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО, Музей современной литературы в Марбахе, удостоенный премии Стирлинга— произвели на нас самое большое впечатление.
Но еще большее впечатление на меня произвел подход к работе DCA. В какой-то момент я была в Лондоне по делам и просто заехала в офис к Дэвиду Чипперфилду. И увидела, что у него половина офиса заполнена чертежами, проектами и фотографиями… Центрального телеграфа в Москве. Люди все это время работали над изучением проекта, были максимально вовлечены в процесс. Меня это очень поразило— глубиной проработки вопроса.
О девелопменте в Москве: новые проекты элитного жилья
— Пандемия… Сильноли она затронула девелоперские проекты?
— Жилые проекты, над которым сейчас работаем, конечно, подверглись переосмыслению в связи с пандемией. Ведь люди получили опыт пребывания дома в течение длительного времени и стали по-другому относиться к своему жилищу. В ретейле и коммерческой недвижимости все новейшие технологии и системы безопасности девелоперы внедряли всегда, и я не думаю, что пандемия как-то кардинально изменит ситуацию.
При этом совершенно точно пандемия изменила угол зрения на осознанное потребление и «зеленые» технологии— сместила фокус на человека и его состояние внутри здания. Все это становится очень важным и для России. Например, при реконструкции здания Центрального телеграфа мы планируем внедрять технологии, которые позволят сделать здание экологически эффективным и пройти сертификацию по соответствующим международным системам— сегодня это уже must have для объектов коммерческой недвижимости, арендаторы обращают на это внимание. Из интересных технологий обсуждаем внедрение системы рекуперации дождевой воды, использование солнечных батарей, установку зарядок для электромобилей.
— Над какими проектами жилого строительства сейчас работает Vos'hod?
— Проекты жилого девелопмента, над которыми сейчас работает Vos'hod, заслуживают отдельного внимания, мы пока не их анонсируем. Скажу лишь, что все дома будут реализованы в концепции Human Oriented Development. Мы стремимся создавать для людей принципиально иной образ жизни. Именно поэтому основной фокус в жилом девелопменте Vos'hod— на инфраструктуру и сервисы.
— Сколько площадок под жилое строительство в работе?
— На сегодня у нас в разработке четыре площадки. Все они— проекты нового строительства, хотя для себя мы не исключаем и создания проектов редевелопмента. Они расположены как в границах Бульварного кольца, так и за его пределами, но это всегда— благоприятная и экологичная локация.
О компании и Vos'hod и Human Oriented Development
— Что означает название Vos'hod?
— Первая часть названия— Vos— на латыни означает «Вы». Это прямое обращение к нашей аудитории, донесение информации о том, что мы ориентируемся «на Вас».
Вторая часть названия— hod— это аббревиатура, которая расшифровывается как Human Oriented Development. Это наша философия и ДНК компании, где в основе подхода к проектированию и созданию среды для жизни находится человек с его потребностями.
— В чем именно заключается концепция Human Oriented Development? Каким будет дом, реализованный в этой концепции?
— Жилой проект от Vos’hod— это прежде всего дом, спроектированный на основе паттернов использования пространства и ощущения человека в нем. На мой взгляд, московский рынок элитного жилья достиг высокого уровня с точки зрения архитектуры и дизайна. Сейчас многие девелоперы предлагают дорогостоящую отделку и приглашают зарубежных дизайнеров для разработки интерьеров. Однако этому сегменту все еще не хватает акцента на сервисной составляющей, которая формирует образ жизни.
В наших домах сервисная составляющая закладывается еще на стадии проектирования. В каждой резиденции есть отдельный сервисный лифт, «черная» кухня и постирочная, чтобы потоки обслуживающего персонала и жителей не пересекались. В зданиях предусмотрены отдельные помещения для приема и хранения посылок, комнаты для водителей и личной охраны, сообщающиеся с паркингом, комнаты для обслуживающего персонала и многое другое. Профессиональный консьерж, знающий каждого жителя в лицо, поможет в решении ежедневной рутины— будь то получение посылок, выгул собак или организация завтраков— и предупредит о пополнении запасов. Превосходное обслуживание клиентов должно быть неосязаемым.
Отдельное внимание— новейшим технологиям, создающим идеальный микроклимат в доме: это и умная система кондиционирования, фильтрация воды и воздуха, покомнатная регуляция температурного режима, бесперебойное водоснабжение и системы наружного подогрева. Без этого невозможно будет представить себе современный дом уже через три— пять лет.
— Каковы стратегические планы по развитию компании?
— Наша цель— создание коллекции эстетичных и продуманных проектов в Москве, в которых эстетика и дизайнерские решения гармонично сочетаются с комфортом, заимствуя стандарты из сферы гостеприимства, но предлагая ощущение дома и персонализированный подход. Мы не мыслим миллионами квадратных метров, максимум— сотнями тысяч. Начнем с элитного сегмента, а затем постараемся адаптировать свой подход к проектам премиум- и бизнес-класса. Помимо всего прочего, мы прорабатываем сотрудничество с мировыми lifestyle-брендами. Очень надеемся в ближайшее время привезти в Москву и сделать с совместный проект с одним из наиболее знаменитых респектабельных брендов.
Марина Руднева более 15 лет работает в сфере недвижимости, девелопмента и финансов. Занимала должность заместителя генерального директора компании Gleden Invest, являлась генеральным директором О1 Group,а также возглавляла финансовую группу «Будущее».
Игнат Бушухин
