Содержание статьи:
Зачем нужны магазины и сервисы на первых этажах жилых комплексов, какие из них востребованы, а какие — нет. И как вообще застройщики формируют коммерческую инфраструктуру для создания комфортной среды
Наличие различной коммерческой инфраструктуры, помимо социальной, в большинстве случаев— обязательное требование для комплексной жилой застройки. Хотя в российском девелопменте встречаются и небольшие новостройки— в них инфраструктуры может и не быть.
Рассказываем, какие в принципе необходимы магазины и сервисы в современных жилых комплексах.
Как девелоперы формируют инфраструктуру новостроек
Часть коммерческой инфраструктуры в современных ЖК регулируется федеральными законами или нормативами муниципалитетов, а часть— добавляется застройщиками добровольно. Это делают с целью определенного позиционирование квартала или ради повышения стоимости квадратного метра. Продажа коммерческой инфраструктуры может быть существенной статьей дохода девелопера, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.
К наполнению первых этажей существует два подхода. Первый— продажа нежилых помещений, после которой застройщик не может влиять на их целевое использование. Второе— аренда. «При втором подходе застройщик обычно ищет таких арендаторов, которые насытят жилой комплекс самыми востребованными услугами. Из-за этого можно потерять часть доходов от аренды, но зато увеличится цена квартир. Это выгодно, если не все квартиры проданы к моменту ввода дома в эксплуатациюлибо жилой комплекс состоит из множества домов, которые сдаются последовательно»,— отмечает руководитель портала ЕРЗ.РФ, генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик.
Для столичных новостроек пока остается нормой заполнение коммерческих помещений по остаточному принципу— во многих ЖК, особенно крупных, коммерческая составляющая выступает необязательным дополнением к жилью, фишкой, которая помогает продавать, считает заместитель генерального директора MR Group Рустам Топчиев.
Стрит-ретейл— неотъемлемая и важная часть современного квартала. Находясь на уровне глаз, он во многом формирует фронт улицы. В некоторых проектах девелоперская компания «Брусника» применяет популярную в Европе практику и оставляет в собственности небольшую долю (например, тысячную) в коммерческих помещениях. Это позволяет управлять инфраструктурой квартала. Для России такая практика если не уникальна, то очень редка, отмечают в пресс-службе «Брусники».
Стрит-ретейл — неотъемлемая и важная часть современного квартала
(Фото: flickrБрусника)
Какие сервисы и магазины должны быть в ЖК
Жильцами в первую очередь востребованы магазины и сервисы, которые могут удовлетворить их базовые потребности: еда, красота и здоровье, пункты выдачи онлайн-ретейлеров, фитнес-студии, образовательные центры, детские сады и школы.
Дальше речь идет об удовлетворении дополнительных, но крайне важных запросов: товары и сервисы для домашних питомцев, гастрономия, кафе для личных и деловых встреч, консьерж-сервис, персональные тренировки, место для организации мини-офиса и др.
Насыщенность ЖК различной коммерческой инфраструктурой зависит и от расположения комплекса. Если дом находится на первой линии с трафиком людей, то девелопер заложит больше ретейла в проект, а если ЖК внутри квартала, то на первых этажах обычно проектируется лобби, уточняет коммерческий директор Sminex Роман Семчишин.
В некоторых ЖК встречаются и экзотические форматы: сигарный клуб, клуб для жильцов с мини-кинотеатром и многофункциональным залом, коворкинги, радиостудии и даже зоны, где можно сполоснуть домашнего питомца после прогулки. «Такие функции есть в кварталах высокого ценового сегмента, где покупатель выбирает не первое жилье и для него важны мелочи, определяющие комфорт его ежедневного существования»,— поясняет Светлана Ярова.
Наполнение ЖК коммерческой инфраструктурой зависит от масштаба проекта, его класса, окружения, состояния инфраструктуры в районе. «Если проект комплексный, под инфраструктуру может отводиться до 10% площадей, если точечный в развитом районе— около 1%. Инфраструктурный стандарт— это заведения общепита, пекарня, аптека, дом быта, детская образовательная инфраструктура. После локдауна, например, мы стали вводить в жилых проектах рабочие зоны на первых этажах»,— говорит заместитель генерального директора MR Group Рустам Топчиев.
Наполнение ЖК коммерческой инфраструктурой зависит от масштаба проекта, его класса, окружения, состояния инфраструктуры в районе
(Фото: flickrБрусника)
Дизайн-код для стрит-ретейла в ЖК. Особенности проектирования
Чтобы избежать хаотичного размещения рекламных и информационных материалов на фасадах и входных группах жилых домов и создать лаконичную среду без визуальной зашумленности, «Брусника» разработала для стрит-ретейла собственный дизайн-код. Он включает правила и рекомендации по размещению вывесок, рекламно-информационных конструкций на фасадах и ориентирует в принципах стилевого и технического оформления торгово-офисной галереи. Для усиления визуальной представленности бизнеса во всех коммерческих помещениях в проектах девелопера предусмотрено панорамное остекление и высота этажа не менее 3,6 м.
Для размещения ретейла нужно придерживаться организации максимально свободной планировки, чтобы пространство было легко трансформируемым под разных арендаторов, высота потолков— до 5–6 м, а также витринное остекление, говорит Роман Семчишин.
При проектировании ЖК с учетом ретейл-составляющей нужно учитывать локальное окружение проекта и конъюнктуру рынка, отмечает Рустам Топчиев. Все это, по его словам, позволяет относиться ответственно к коммерческим помещениям на первых этажах, так как их правильное управление напрямую влияет на формирование ценности продукта. Проектирование коммерческих площадей как полноценного объекта ретейла требует учитывать потребности в инфраструктуре не только покупателей квартир в ЖК, но и жителей прилегающих районов, считает эксперт.
Сергей Велесевич
