Содержание статьи:
Какие проблемы существуют на рынке индивидуального жилищного строительства, как их предполагается решать и когда россиянам станут доступны ипотечные кредиты на такое жилье
Российские власти активно взялись за развитие рынка строительства индивидуальных жилых домов, а также внедрение различных ипотечных программ для частного жилья, что должно увеличить спрос в этом сегменте и доступность домов для покупателей. Уже разработана дорожная карта для развития рынка ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и внедрения ипотеки для частных домов.
Рассказываем, как будет развиваться строительство частных домов, какие проблемы существуют на этом рынке сейчас, как их предполагается решать и когда россиянам станут доступны ипотечные кредиты на такое жилье.
Ипотека на ИЖС
Одним из ключевых драйверов роста спроса на ИЖС выступает ипотечное кредитование. Сейчас ипотека на рынке частного жилья практически не развита, по данным «Дом.РФ», доля ипотеки в ИЖС составляет менее 5%, тогда как в сегменте многоквартирных домов— более 50%.
Средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем по многоквартирным домам, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС, отмечает руководитель направления «Развитие ипотечного рынка» АО «Дом.РФ» Илья Иванов.
Действие программ сельской и дальневосточной ипотеки ограничено территориально, а кроме того, они имеют низкий объем субсидирования, отмечает Иванов. По его словам, чтобы эти программы стали более массовыми, необходимо увеличить объем их субсидирования.
В тоже время «Дом.РФ» активно развивает рынок ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов. Недавно была запущена пилотная программа ипотеки на ИЖС, также в этом году банк впервые в России выдал проектное финансирование (как на рынке новостроек) на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области, размер кредитной линии составит 2,1 млрд руб. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.
Весной 2021 года механизм проектного финансирования с эскроу-счетами может быть распространен на индивидуальное жилищное строительство, говорил глава Минстроя Ирек Файзуллин. Если схема эскроу на ИЖС будет распространена на всю Россию, это даст мощный импульс строительству частных домов.
Фото: 4 PM productionshutterstock
Как будут развивать ИЖС в России
Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение— перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. А для этого необходимо решить несколько задач: стимулировать спрос со стороны покупателей, обеспечить защиту их денежных средств, а также повысить заинтересованность застройщиков в реализации проектов ИЖС, отмечает Бессонов.
Сбербанк совместно с Минстроем и АО «Дом.РФ» разрабатывает концепции развития ИЖС, в настоящее время дорожная карта проекта согласовывается с федеральными министерствами. Ключевыми мерами в рамках дорожной карты, по оценке Сбербанка, должны стать: внедрение программы субсидирования ипотеки для проектов ИЖС; распространение на ИЖС механизмов 214-ФЗ, в том числе регистрации договоров продажи индивидуальных домов, обязательного использования счетов эскроу; утверждение правил субсидирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Если перейти к формату поселков, которые будут удовлетворять основным требованиям покупателей— жилье с городской̆ инфраструктурой̆ и продуманной концепцией, применение счетов эскроу для защиты дольщиков, льготная ставка по ипотеке,— то интерес к такой недвижимости возрастет, в том числе с учетом изменения спроса на загородную недвижимость в связи с пандемией и переходом многих сотрудников на удаленку, прогнозирует Бессонов.
Программа «Дом.РФ» по субсидированию процентной ставки по ипотеке должна распространяться на все банки. В Сбербанке ожидают, что в первом квартале 2021 года уже подключатся к пилотной программе по ИЖС. Помимо этого, сейчас Сбербанк прорабатывает вопрос с рядом застройщиков о реализации пилотных сделок, в рамках которых планируется применять так называемый E2E-процесс с комплексным предложением для девелоперов и покупателей, где также предполагается запустить льготные ставки по ипотеке.
Фото: Oleksandr Nagaietsshutterstock
Сдерживающие факторы для частных домов
К сдерживающим факторам развития ипотеки на индивидуальные дома относят отсутствие стандартов рынка ИЖС, что мешает банкам провести оценку залога, низкий уровень развития инфраструктуры для зон индивидуальной застройки, низкую эффективность использования земельного фонда и отсутствие системных мер господдержки этого сегмента рынка жилья.
Общаяже схема на рынке сегодня такова. «Застройщик продает участок, а затем заключает договор подряда— с тем покупателем, который на это соглашается, а это далеко не 100% покупателей. Две трети из них предпочитают строительство хозяйственным способом, то есть самостоятельно, нанимая мелких подрядчиков на отдельные виды работ, и на свои либо получаемые по потребительским кредитам деньги, а сроки такого строительства затягиваются до пяти лет»,— отмечает гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина.
Развитие рынка ипотеки на частные дома увеличилобы спрос и предложение на этом рынке, считают девелоперы. Сейчас, по сути, нужно сначала построить дом, ввести его в эксплуатацию, оформить его в собственность, и только тогда на такой готовый дом можно будет предложить покупателю ипотеку. В результате сегодня застройщику в сегменте ИЖС требуется в 2,5–3 раза больше оборотных средств, чтобы обеспечить ипотечное финансирование своего проекта, по сравнению с застройщиками в многоэтажном сегменте, отмечает Ольга Магилина. По ее словам, эти средства моглибы пойти на развитие продукта, на повышение качества предложения.
«Банки сегодня просто как будто «не видят» предмета залога. Есть земельный участок, есть «будущая вещь» вместо дома. Вдобавок с точки зрения стандартизации банки сегодня «не отличают» единичный строящийся кустарным способом дом от комплексной застройки загородных жилых комплексов, возводимых профессиональными застройщиками. С этим очень тяжело работать, отрасли как воздух необходимы стандарты предметов залога, стандарты кредитования ИЖС. Как только они появятся, в игру вступят здоровые рыночные механизмы, и в очень скором времени конкуренция простимулирует банки создавать все более гибкие и выгодные ипотечные продукты для покупателей односемейных коттеджей»,— считает Ольга Магилина.
Построить свой дом физическому лицу без опыта строительства сложно. В Сбербанке выделяют несколько основных причин, из-за которых затягиваются сроки или увеличивается бюджет при самостоятельном «хозяйственном» строительстве. «Люди зачастую переоценивают свои возможности, не имеют четкого понимания концепции будущего дома, из-за чего значительно вырастает смета по проекту и средств на завершение строительства не хватает. Кроме того, часто выбор поставщиков и подрядчиков основывается не на критерии надежности, а на низкой цене материалов и услуг»,— поясняет Сергей Бессонов. Поэтому банки, по его словам, в большинстве или не имеют специального ипотечного продукта для ИЖС вообще, или выдают ипотеку на условиях, существенно отличающихся по цене и залогу от условий по ипотеке на покупку квартиры.
Сергей Велесевич
