Экономика видимости: спрос и предложение на видовые офисы

0
403

Почему офисы с живописным видом из окна привлекают арендаторов и инвесторов

Экономика видимости: спрос и предложение на видовые офисы

Премиальный офисный квартал STONE Towers

Офисы с панорамными видовыми характеристиками аккумулируют больше спроса, чем помещения с нейтральным видом из окна. Об этом рассказали брокеры и девелоперы в опросе «РБК-Недвижимости».

По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, сильнее всего арендаторов и покупателей офисных помещений привлекают панорамный вид на Москву, а также вид на парк или реку. Каждый третий крупный арендатор делает выбор в пользу статусного привлекательного вида, выбирая площадь под центральный офис компании.

«Премиальный офисный квартал STONE Towers в Белорусском деловом районе проектировался с учетом последних тенденций. Мы старались предусмотреть все: высокий уровень остекления, оптимальную глубину помещения, функциональность планировок и общественных зон. Комплекс изначально проектировался таким образом, чтобы арендаторы могли максимально гибко подойти к формированию своего рабочего пространства с большим количеством опций. Одной из отличительных особенностей и уникальных характеристик стали привлекательные виды абсолютно каждого этажа. Мы предусмотрели несколько видовых уровней: нижние и средние этажи выходят на благоустроенный парк, поддерживая взаимодействие с биофильной средой, выше открывается городская панорама на исторический центр и «Москву-Сити»,— рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям группы компаний STONE HEDGE Виктория Васильева.

Разберемся, как вид из окна влияет на привлекательность и окупаемость инвестиций на примере конкретного объекта— премиального офисного квартала STONE Towers в Белорусском деловом районе от STONE HEDGE.

Фото: STONE HEDGE

Что ищут покупатели офисов

Первая группа интересантов— крупный бизнес, для которого важна статусная штаб-квартира. Компания международного масштаба или амбициозный стартап, нацеленный на большие достижения, не позволяют себе работать в офисах класса B или вдалеке от центра.

Зачастую такие компании предпочитают выкупать или арендовать этажи в зданиях целиком. Интерес крупных игроков преимущественно сосредоточен на целых этажах в формате open space с минимальным количеством конструктивных элементов и привлекательными видовыми характеристиками.

Во-первых, это статус и насущная необходимость: помимо основной функции размещения сотрудников, у крупного бизнеса в штаб-квартире часто проходят встречи акционеров с партнерами и клиентами. Во-вторых, это позволяет сделать максимально функциональный офис c эргономичным размещением сотрудников.

Фото: STONE HEDGE

В состоящем из четырех зданий комплексе STONE Towers на верхних этажах предусмотрены открытые террасы по периметру, с которых открывается обзор на исторический центр Москвы и «Москву-Сити». «Самая высокая башня комплекса— Tower B с высотной отметкой почти 100м— станет архитектурной доминантой офисного квартала и Белорусского делового района в целом. C учетом высотности здания и окружающей среднеэтажной застройки с верхних этажей башни открываются виды как на историческую Москву в сторону метро «Белорусская» и Тверской улицы, так и на урбанистическую застройку Сити»,— рассказывает Виктория Васильева.

Девелопер в Tower B предлагает представительские этажи с панорамным видом на 360 градусов площадью 1830 кв. м; в STONE HEDGE утверждают, что на столичном рынке наблюдается дефицит подобных предложений. В Colliers International подтвердили: рынку действительно не хватает качественных офисов на продажу.

Особо крупные корпорации наверняка обратят внимание на Tower A и Tower С. Два этих здания реализуются целиком; их площадь составляет 14 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м соответственно. В Tower A и Tower С видовые характеристики тесно связаны с внутренней организацией офисного квартала— благоустроенной территорией и парком.

Фото: STONE HEDGE

Помимо видовых характеристик, для современного офисного пространства особое значение приобретает функциональность планировок. Все башни STONE Towers запроектированы с минимальным количеством колонн внутри. «Малое количество колонн и перегородок в помещении офиса дает большую гибкость в проектировании пространства будущего офиса, поэтому при прочих равных условиях такой офис выберут с большей вероятностью»,— считает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели.

Еще один важный фактор для бизнеса, который заботится о комфорте своих сотрудников— здоровая атмосфера внутри офисного здания и благоустройство территории рядом. Набирающая популярность концепция healthy building подразумевает, что ключевыми ценностями при проектировании зданий становятся безопасность и продуктивная среда для резидентов.

STONE Towers следует этой концепции, где предусмотрены разноформатные общественные пространства для отдыха, парк, собственная инфраструктура и другие атрибуты, дающие возможность отдохнуть в перерывах между встречами. Основные характеристики безопасного и комфортного здания, на которых фокусируется STONE Towers: улучшенная система вентиляции и кондиционирования, высокий уровень естественного освещения за счет панорамных окон и оптимальной глубины этажа, использование элементов биофильного дизайна в концепции мест общего пользования и благоустройства.

Фото: STONE HEDGE

Отдельно стоит отметить панорамное остекление, благодаря которому на рабочих местах всегда будет достаточно дневного света. Хорошее светопропускание и теплозащита STONE Towers начинают работать особенно эффективно в сочетании с современной приточно-вытяжной вентиляцией, которая предусматривает возможность естественного проветривания. По мнению Федерации европейских ассоциаций отопления, вентиляции и кондиционирования REHVA, проветривание в условиях пандемии коронавируса необходимо даже в помещениях с механической вентиляцией.

Наконец, положительную роль при выборе офиса играет наличие экологического сертификата BREEAM. «Это является плюсом для иностранных компаний, у которых требования к экологичному офису обусловлено внутренней политикой»,— пояснила Боннели. STONE Towers планирует пройти такую сертификацию.

Именно связка этих факторов с видовыми характеристиками превращает объект в точку притяжения для тех, кому нужна штаб-квартира с представительскими функциями в центре Москвы.

Фото: STONE HEDGE

К чему стремятся инвесторы

Помимо крупного бизнеса, такие объекты привлекают внимание инвесторов, которые рассчитывают заработать на офисах. Катализатор инвестиционного спроса— тот самый интерес крупных компаний. Востребованность среди конечных пользователей офиса только повышает активность инвесторов.

В результате инвесторы выкупают помещения целыми этажами, чтобы затем сдавать их в аренду или перепродать после ввода здания в эксплуатацию. Рынок недвижимости в условиях столь уязвимой экономики остается наиболее надежным инструментом для инвестиций и сохранения денег. Высокие ставки аренды, быстрая окупаемость и дефицит качественного предложения смещает фокус инвесторов в сторону офисной недвижимости, отмечают эксперты рынка.

Фактическая доходность инвестиций в офисную недвижимость зависит от совокупности факторов. Изучим цифры на примере STONE Towers, который директор отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Дмитрий Клапша назвал интересным и качественным объектом.

Фото: STONE HEDGE

Сегодня цены на офисы в этом комплексе начинаются от 235 тыс. руб. за 1 кв. м. Ближайшее плановое повышение до 5% ожидается в начале 2021 года. Чтобы максимизировать эффект от инвестиционных вложений на текущем этапе, специалисты Colliers International советуют выбирать не маленькие помещения площадью от 70 кв. м (а такие тоже представлены в STONE Towers), а сразу нацеливаться на целые этажи.

При сдаче в аренду ликвидного офисного помещения инвестор сможет получать стабильный пассивный доход. Стабильность здесь заключается не только в том, что компании предпочитают заключать долгосрочные арендные контракты. Девелопер проекта STONE HEDGE имеет многолетний опыт формирования арендного бизнеса для частных инвесторов, приобретающих недвижимость в компании. Сегодня в рамках STONE Towers компания опционально предлагает своим клиентам услугу по поиску арендатора. Помещение в современном офисном центре с хорошим видом не захочется менять на пусть такоеже по метражу, но менее интересное в плане видовых характеристик, технологичности самого здания и, как следствие, более доступное по цене.

Еслиже говорить о покупке с целью последующей перепродажи, то девелопер анонсирует рост стоимости офисов в STONE Towers на 40%. «С учетом снижения ключевой ставки ЦБ увеличился интерес инвестиций в недвижимость, где доходность выше, чем депозиты в банках»,— констатировал Дмитрий Клапша из JLL.