Что будет с ценами на апартаменты в 2021 году

0
75

Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2021 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости

Что будет с ценами на апартаменты в 2021 году

На стоимость апартаментов в 2021 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы— спрос и предложение, а регулированиеправового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.

Эксперты рынка недвижимости Москвы спрогнозировали, как изменится стоимость апартаментов в 2021 году.

Как изменятся цены на апартаменты в 2021 году

Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.

Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без). Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.

«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос»,— прогнозирует Ирина Доброхотова.

Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают— станут продаваться по темже ценам, что и квартиры в локации. Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этомже уровне, поясняет эксперт.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.

«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день— это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб. Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса— 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности. Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом»,— поясняет Наталия Кузнецова.

Как росли цены на апартаменты

Цены на апартаменты в Москве в 2020 году продемонстрировали умеренный рост. В сравнении с 2019 годом квадратный метр в апартаментах массового сегмента, по данным «Метриума», подорожал в среднем на 4,5%, до 193,6 тыс. руб. Это намного меньше годового прироста стоимости квартир аналогичного сегмента— в 2020 году средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в массовых новостройках выросла на 18,7%.

В бизнес-классе эта тенденция проявилась еще ярче, апартаменты подорожали на 4,1%, а квартиры— на 24,4%. Это связано в основном с неопределенностью правового статуса апартаментов, который должен решить предложенный Минстроем законопроект, а также с тем, что льготная ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5% не распространяется на «нежилье», к которому пока относятся апартаменты, поясняет Мария Литинецкая.

Динамика цен на квартиры и апартаменты в Москве

Сегмент 4-й кв. 2017г. 4-й кв. 2018г. 4-й кв. 2019г. 4-й кв. 2020г.
АПАРТАМЕНТЫ
Комфорт 145 290 155 580 175 431 195 363
Бизнес 241 930 237 880 253 292 282 090
Премиум 412 710 466 730 570 730 687 940
Элитный 758 510 804 480 928 941 1 121 510
КВАРТИРЫ
Комфорт 150 300 161 710 173 585 206 570
Бизнес 228 610 232 820 243 246 306 518
Премиум 474 780 500 250 573 374 662 534
Элитный 791 960 852 420 1 055 803 1 105 040

Таблица: «Бест-Новострой»

Апартаменты комфорт-класса за 2020 год, по данным компании «Бест-Новострой», подорожали в среднем на 10,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а квартиры— на 23,6 тыс. руб., в бизнес-классе рост составил 32 тыс. руб., а квартиры— сразу на 48 тыс. руб. за «квадрат». В классах премиум и элитном цены также выросли, в основном это было обусловлено ростом курса валют. Минимальный бюджет покупки квартиры премиум-класса— от 16 млн руб., элитного— от 46,3 млн руб., а апартаментов— от 13,5 млн руб. и 17,8 млн руб. соответственно.

Какая разница в стоимости жилья и «нежилья»

Разница в стоимости апартаментов массового сегмента в Москве, по оценке «Метриума», составляет 10–15%. В начале активного формирования рынка апартаментов эта разница составляла 15–20% в аналогичных проектах и локациях, отмечает Наталия Кузнецова. По ее словам, за последние несколько лет разница в цене квадратного метра квартир и апартаментов сократилась в полтора-два раза.

В классах премиум и элитном разницы между ценами квартир и апартаментов почти нет, так как по качеству продукта эти сегменты практически одинаковы, а их покупатели не нуждаются в оформлении московской регистрации, отмечает Ирина Доброхотова. По данным «Бест-Новостроя», в массовом сегменте (комфорт+бизнес) разница в средней цене метра превышает 8% в пользу квартир (квартиры дороже).

Апартаменты на вторичном рынке

Цены на апартаменты и квартиры в готовых домах— как и в новостройках— зависят от местоположения, а также качественных характеристик сопоставляемых апарт- и жилых комплексов в рассматриваемой локации, отмечают риелторы. В уже введенных в эксплуатацию апартаментах классов бизнеси комфортсредняя цена 1 кв. м, по данным «Бест-Новостроя», составляет 287,5 тыс. руб., а в жилых корпусах в техже сегментах— 269,9 тыс. руб.

Разница в средней цене 1 кв. м— не абсолютный показатель, так как на него влияет структура экспозиции (количество лотов в продаже, их площади и пр.), поясняет Ирина Доброхотова. Так, по данным «Метриума», в районах Басманный, Очаково-Матвеевское и Замоскворечье, например, апартаменты стоят на 20–40% дороже квартир. Обратная картина наблюдается в районах Ховрино, Северное Медведково и Можайский, где цена квартир примерно на 30% выше стоимости апартаментов. В целом по рынку апартаменты реализуются примерно на 20% дешевле квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, говорит Мария Литинецкая.

Сергей Велесевич

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь