Содержание статьи:
Апартаменты дешевле московских квартир на 10–30%. Именно на столько они могут подорожать, если их приравняют к жилью. Стоит ли инвестировать в этот формат недвижимости в ожидании реформы?
Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. Что даст определение статуса? Будутли апартаменты приравнены к классическому жилью? И если да, то по какому принципу? К чему готовиться владельцам такого формата недвижимости? Ответов на эти вопросы пока нет, принципы «легализации» апартаментов только разрабатываются.
Между тем в 2020 году банки заметили двукратный рост спроса на апартаменты. Это сразуже отразилось и на стоимости московских апартаментов, которые за год подорожали на 20%. Ряд экспертов увидели возможность дальнейшего роста цен. Стоитли покупать апартаменты прямо сейчас в надежде на дальнейший рост их стоимости?
Купить апартаменты, чтобы заработать
Возможное присвоение апартаментам статуса жилья может быть выгодным для покупателей такой недвижимости, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Сейчас в Москве апартаменты стоят в среднем на 10–30% дешевле квартир. Эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник.
Правда, пока неизвестно, какие апартаменты затронет амнистия. Меньше всего шансов у реконструированных промышленных зданий, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: такие объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и располагаются на территориях, лишенных социальной инфраструктуры. Скорее всего, амнистия коснется апартаментов, расположенных в одном жилом комплексе с квартирами, считает она. «Потенциальным покупателям надо дождаться, когда парламентарии назовут четкие критерии, по которым апартаменты делятся на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят, сколько будет длиться амнистия»,— говорит эксперт.
Законопроект, который введет в российское законодательство понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, пока обсуждается в профильных комитетах Госдумы. Известно, что апартаменты признают жилым помещением при условии безопасности проживания в них. При этом собственники апартаментов не получат субсидий и льгот на оплату услуг ЖКХ. Неопределенность процесса легализации апартаментов— главная опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости, на которую указывают эксперты.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Если покупатель хочет сейчас приобрести апартаменты по более низкой стоимости, чем аналогичная по расположению и потребительским характеристикам квартира, чтобы впоследствии перевести этот объект в жилье и тем самым заработать, то ябы не советовала рисковать. Ведь пока непонятно, что именно принесет рынку апартаментов заявленная амнистия. Станутли все строящиеся на момент принятия закона комплексы жильем де-юре, то есть получатли собственники возможность регистрации, снизитсяли налог на недвижимость и стоимость коммунальных услуг? Самый главные вопросы: какие конкретно объекты будут переводиться в жилье? каковы критерии этого перевода? В данном случае ябы рекомендовала дождаться разъяснения всех деталей по данной инициативе и принимать решение о покупке после принятия законопроекта либо на финальной стадии его подписания.
Александр Галицын, генеральный директор компании WE KNOW:
— Важно понимать, что текущие проекты можно разделить на несколько групп. Во-первых, уже введенные в эксплуатацию комплексы. Во-вторых, новостройки, которые находятся на активной стадии строительства. В них уже выросли цены, и рост их продолжится как по объективным рыночным причинам, так и потому, что люди уверены: сегодня они покупают нежилье, которое завтра станет жильем. Рост по итогам 2021 года на такой формат недвижимости может составить до 25%. Люди, которые уже купили апартаменты, конечно, в плюсе— они приобрели хорошее жилье в привлекательных локациях, а в качестве бонуса смогут получить и прописку.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet:
— На фоне заявлений о возможной смене статуса апартаментов средневзвешенная цена предложения на данный тип недвижимости в четвертом квартале 2020 выросла: за квартал— на 7%, за год— на 21%. Рост цен на апартаменты продолжится, если их приравняют к жилью. Есть резон приобретать апартаменты сейчас (до смены их статуса), но следует учитывать, что пока неясно, всели апартаменты смогут получить статус жилых. Возможно, в жилье переведут не все апартаменты, а лишь проекты со статусом гостиничных. Поэтому при выборе апартаментов нужно тщательно взвешивать все риски и скрупулезно подходить к подбору такого помещения, учитывая локацию, окружение, перспективы развития района, эффективность планировочных решений, существующий правовой статус и инвестиционный потенциал.
Апартаменты для жизни
Еслиже апартаменты приобретаются для проживания или сдачи в аренду и покупателю не столь важен их юридический статус (жилье или нежилая недвижимость), то эксперты не советуют тянуть со сделкой. «Цены на апартаменты, также как и на жилье, в последние годы динамично растут. Если вы нашли подходящий по характеристикам и локации вариант— покупка в любом случае будет выгодна здесь и сейчас. К томуже, если апартаменты в дальнейшем действительно станут жильем, рост цен будет куда более выраженным. Такие объекты могут вырасти в цене как минимум на 10%»,— уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Как дорожали апартаменты в Москве
Первые апартаменты в Москве начали строить в начале 2010-х годов. По данным компании «Метриум», в Москве с 2013 года продажи апартаментов велись в 263 проектах.
Если смотреть на рынок апартаментов в ретроспективе последних шести лет, то цены на данный вид недвижимости, как и объем предложения, существенно изменились. Например, в конце 2014 года на столичном рынке новостроек экспонировалось 70 проектов с апартаментами во всех классах общей площадью 519 тыс. кв. м. К концу 2020 года объем предложения в квадратных метрах сократился до 404 тыс. кв. м, хотя количество проектов на экспозиции выросло до 112, подсчитали в компании «Бест-Новострой».
Что касается цен, то в наиболее доступном сегменте— комфорт-классе— апартаменты с 2014-го к концу 2020-го подорожали почти на 51%, в бизнес-классе рост цены составил 33%, а элитные объекты выросли в цене почти вдвое (на 97%). В элитном классе вопрос регистрации по месту жительства не влияет на ценообразование, ключевую роль играет качество строительства и адрес проекта, в этом смысле элитные апартаменты практически не отличаются от элитных квартир, в которых цена метра к концу 2020 года тоже перевалила за 1,1 млн руб. (по данным «Бест-Новостроя»).
Проекты апартаментов, которые вышли на рынок в 2020 году
№ | Название проекта | Класс | Девелопер | Округ | Средняя цена, тыс. руб./кв. м |
---|---|---|---|---|---|
1 | «Мята» | комфорт | ГК «МИЦ» | САО | 225,4 |
2 | «Волоколамское 24» | комфорт | ГК «ПИК» | СЗАО | 187,7 |
3 | «Саяны-Парк» | эконом | частный девелопер | СВАО | 187,8 |
4 | «MySpace на Фестивальной» | комфорт | MySpace Development | САО | 175,1 |
5 | «LOFT Вольный» | комфорт | частный девелопер | ВАО | 212,5 |
6 | MONODOM FAMILY | бизнес | Sun Development | ЮВАО | 222,2 |
7 | «Новоданиловская, 8» | бизнес | Группа «Самолет» | ЮАО | 306,0 |
8 | «Правда» | бизнес | Группа ПСН | САО | 271,6 |
9 | KAZAKOV Grand Loft | бизнес | «Колди» | ЦАО | 385,8 |
10 | Anna Mons Apartments | бизнес | частный девелопер | ЦАО | н/д |
11 | «Амарант» | бизнес | ГК «МИЦ» | ЦАО | 414,8 |
12 | «Резиденция Сокольники» | бизнес | ТК «АЛЛАДИН» | ВАО | 247,3 |
13 | B'aires | бизнес | СЗ ПРОГРЕСС | СЗАО | 217,7 |
14 | Monodom Lake | бизнес | Sun Development | САО | 205,0 |
15 | «Residence Hall Шаболовский» | премиум | ООО «Шаболовский» | ЮАО | 451,0 |
16 | SLAVA | премиум | MR Group | САО | 456,9 |
17 | Lumin | премиум | Hutton Development | ЦАО | 873,5 |
18 | «Приватная резиденция БОРОВКА» | премиум | Crane Development | ЗАО | 294,6 |
19 | «Клубный дом в Газетном» | элит | ООО «Актив центр» | ЦАО | 1 271,6 |
20 | «Пречистенка 8» | элит | Insolver | ЦАО | 1 445,5 |
Таблица: «Метриум»
Игнат Бушухин